книги по девелоперскому проекту

Все пресс-релизы (16)Темы: , , Кон

Организация: RICSСайт: www.rics.org

27 сентября 2012 года прошел первый практический семинар RICS на тему «Девелоперский проект: от концепции до реализации. Best Practice from the Best Developers». Организаторы мероприятия: RICS Россия и СНГ, «Делойт», СНГ и НП «Гильдия Управляющих и Девелоперов».Представители крупнейших девелоперских компаний поделились профессиональным опытом, рассматривая разные стадии создания успешных проектов: от концепции и финансирования до строительства и реализации. Директор департамента корпоративных вопросов и инвестиций AFI Development Илья Кутнов рассказал о важности максимальной проработки концепции и анализа расположения участка, его размера, стоимости и всех факторов, которые в будущем могут повлиять на проект. «Есть девелоперы «от стратегии», а есть «от участка», отметил г-н Кутнов. Иногда, конечно, приходится отталкиваться от участка, который уже приобретен. Однако если есть возможность, то подходить к выбору и покупке участка девелопер должен уже с «картинкой» в голове, представляя себе будущий проект, его целевую аудиторию, арендаторов, объемы и многое другое».Необходимость глубокого анализа подтвердила Оксана Сенько, Председатель координационного совета ГУД: «Девелоперы сейчас осваивают промышленные территории. Однако, покупая такую площадку, нужно помнить, что она обладает богатой историей. Собственникам промышленных площадок я рекомендую провести «тотальную инвентаризацию»: изучить физическое состояние всех объектов на участке, а также привести в порядок документацию. Я не знаю ни одного случая, чтобы абсолютно все бумаги были в порядке. Как только недостающие или находящиеся в ненадлежащем виде документы выявлены, нужно разработать план мероприятия по приведению их в соответствие, проконсультироваться с Префектурой, Москомархитектурой, новым главным архитектором». Г-жа Сенько также подчеркнула, что, приобретая любую площадку, необходимо изучить план развития транспортной инфраструктуры на ближайшие 10 лет и более. «Важно рассмотреть перспективы развития как наземного, так и подземного пространства. Например, наличие планов по строительству линии метро под участком потребует от девелопера серьезного пересмотра первоначальных планов» отметила Председатель координационного совета ГУД.Артем Панин, первый заместитель генерального директора по инвестициям, ALCON Development, назвал перспективные направления для развития сегмента офисной недвижимости: «Мы не боимся формировать новые деловые районы, ведь все определяется местоположением. Ленинградское шоссе очень перспективное направление, и здесь наше мнение совпадает с видением города: в этом направлении ведется активное дорожное строительство, возводятся транспортные развязки и дополнительные трассы. Думаю, в ближайшие годы рынок офисной недвижимости сместится именно туда». Среди других привлекательных для строительства офисов направлений г-н Панин назвал Ленинский и Кутузовский проспекты. «В то же время восток Москвы остается депрессивной частью столицы, хотя есть девелоперы, которым удается реализовать прибыльные проекты и там».Управляющий директор Raven Russia, Председатель Совета Директоров RICS Россия и СНГ Эдриан Бейкер отметил, что один из главных криетриев, на которые следует ориентироваться при строительстве любого объекта недвижимости предпочтения потребителя. «Самое главное строить то, что нужно людям это единственная возможность избежать пустующих площадей в объекте, отметил г-н Бейкер. В отличие, скажем, от Великобритании, в России невозможно построить объект, а затем, если он не оправдал ожиданий, снести его и построить другой слишком уж дорогим он становится в результате строительства». Г-н Бейкер также рассказал, что его компания всегда заранее разрабатывает стратегию выхода из проекта: «Мы не собираемся владеть объектом вечно, всегда нужно понимать, кто сможет в будущем купить этот актив. Вопрос не в стоимости проекта, а в том, сколько за него захочет заплатить инвестор, и как он будет на нем зарабатывать деньги», подчеркнул эксперт. Большой интерес вызвало выступление Полины Кондратенко, начальника отдела оценки недвижимости «Сбербанка». Полина рассказала об основных требованиях банка к девелоперским проектам при предоставлении кредита, а также об условиях кредитования девелоперов. «Девелопер нередко стремится к максимизации прибыли с помощью нестандартных решений при разработке концепции, но для банка, напротив, наиболее привлекательными с точки зрения кредитования являются стандартизированные типичные объекты, будущее которых гораздо более предсказуемо». Г-жа Кондратенко подчеркнула, что банк всегда смотрит на возможности альтернативного использования кредитуемого объекта: «Мы всегда вынуждены спрашивать себя: а что будет, если первоначальная концепция не будет успешной? Что мы сможем сделать с проектом в случае дефолта заемщика?». В своем выступлении эксперт отметила, что банку удобнее работать с отчетами об оценке, составленными по Стандарту RICS (RICS Red Book), так как они унифицированы и четко структурированы. На вопрос о соотношении собственных и заемных средств в проекте г-жа Кондратенко назвала пропорцию 30%/70%. «30% это все вложения собственника. Сюда может входить и стоимость участка, и цена работ по проектированию в том случае, если все это будет документально подтверждено», подчеркнула эксперт.Как отметил Илья Кутнов, единственный способ привлечь финансирование для проекта на хороших условиях это «заставить банки драться за ваш проект». Для этого необходимо предоставить хорошо составленный документ: «Презентуя проект, нужно дать развернутые и убедительные ответы на все вопросы, которые может задать банк, и продемонстрировать полное понимание графиков строительства и продаж. В этом случае можно значительно улучшить условия кредитования», убежден г-н Кутнов.Мария Голованова, директор по инвестициям европейского фонда Investment Management Group отметила, что наиболее привлекательными для инвестиций остаются ритейл и жилье. «Эти сегменты относятся к потребительскому сектору, который продемонстрировал устойчивость даже во время кризиса как в России, так и в Европе», отметила спикер, рассказав также, что фонд не инвестирует в готовый продукт только в девелоперские проекты. «Минимальная рассматриваемая доходность инвестиций 25-30%. Стоит отметить, что, в отличие от большинства других инвесторов с иностранным капиталам, мы видим хорошие перспективы не только в столице, но и в регионах в городах со стабильной экономикой. Сейчас у нас в портфеле несколько региональных проектов в основном это объекты жилой недвижимости», рассказала г-жа Голованова. Мероприятие продолжила дискуссия, посвященная непосредственно строительству. Из чего складывается стоимость девелоперского проекта и какова процедура оценки стоимости, рассказал Мартин Филипс, И.О. руководителя отделов строительства и проектного контроля, ООО «ИКЕА МОС (торговля и недвижимость)». Как отметил Кай-Уве Райтманн, Партнер Проекта ООО Drees & Sommer, одна из самых сложных задач превышение технических издержек над первоначальной сметой. «Это неизбежно, поэтому мы закладываем некий буфер, который обязательно, в конце концов, будет израсходован. Кроме того, мы используем нетрадиционную гибкую форму контракта ведь как бы хорошо ни был подготовлен контракт, «дыр» не избежать», рассказал эксперт. Он также отметил несколько аспектов, которые невозможно предусмотреть: «На бумаге все может быть прекрасно, но в реальности всегда есть риск «нарваться» на трубу или кабель, которые не указаны в документации. Отдельной проблемой является подключение к сетям: в России это самый непрозрачный, сложный и непредсказуемый участок девелоперского проекта».Об особенностях работы в регионах рассказал Артур Тауберт, глава подразделений управления активами и развития, ООО METRO PROPERTIES в СНГ. Он отметил, что специфика работы зависит от конкретных людей представителей местных администраций, и замена отдельных игроков может непредсказуемо повлиять на ход девелоперского проекта. «Хотелось бы, чтобы девелопер мог полагаться на выстроенную понятную систему, а не на конкретных людей», подчеркнул г-н Тауберт.Также на семинаре выступили Стив Опеншоу, партнер, руководитель Группы по предоставлению услуг компаниям сектора недвижимости, «Делойт», СНГ; Ирина Аксенова, региональный директор RICS в России и СНГ; Алексей Воронкин, партнер, руководитель Группы по оценке недвижимости, «Делойт», СНГ; Григорий Длуги, директор по продажам, MR Group; Иван Виноградов, руководитель проекта «Детский Мир» компании «Галс Девелопмент»; Алексей Чиналиев, руководитель дирекции управления объектами, инвестиционная компания «ТПС». На семинар RICS Россия и СНГ собрались ведущие игроки рынка недвижимости: девелоперы, брокеры, оценщики, представители банков и инвестиционных фондов всего более 100 человек. Семинар стал первым мероприятием с участием RICS по девелопменту в России. RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors), созданная в Великобритании в 1868 году независимая международная профессиональная организация, представляющая интересы специалистов в области недвижимости, землепользования и строительства. RICS устанавливает стандарты и регламентирует профессиональную деятельность, защищает интересы клиентов и заказчиков путем контроля за строгим соблюдением этических норм и стандартов профессиональной деятельности, а также предоставляет актуальную информацию и объективные рекомендации, благодаря чему членство в RICS стало «знаком качества» для профессионалов в области недвижимости во всем мире.Более 100 000 специалистов, работающих в секторе недвижимости, строительства и землепользования практически во всех странах мира, признали важность данной квалификации, что позволило им успешно практиковать, несмотря на нестабильность мировой экономики.ГУДНекоммерческое партнерство «Гильдия управляющих и девелоперов» ведущее общественное объединение управляющих и девелоперских компаний России и стран СНГ. ГУД как общественная организация федерального уровня проводит целенаправленную политику по созданию устойчивого к внешним условиям и прозрачного рынка коммерческой недвижимости. Основная цель ГУД обеспечение стабильного роста рынка недвижимости России и создание благоприятных условий для повышения профессионализма управляющих и девелоперских компаний.ГУД сегодня:- более 350 девелоперских и управляющих компаний- более 40 городов России- компании и партнеры из России и стран СНГ, США, Великобритании, Германии, Швеции, Финляндии, ИзраиляГильдия управляющих и девелоперов сотрудничает по различным проектам с органами государственной власти, региональными администрациями, ведущими отраслевыми общественными объединениями. В числе наших партнеров Министерство регионального развития РФ, Министерство экономического развития РФ, Департамент промышленности и инфраструктуры Правительства РФ, Московская городская дума, правительство Санкт-Петербурга, администрации Екатеринбурга, Омска, Перми, Новосибирска, правительства Тверской, Саратовской, Калужской, Ульяновской областей, Краснодарского края.«Делойт» в СНГ«Делойт», СНГ одна из ведущих аудиторских и консалтинговых фирм, предоставляющая услуги в области аудита, консалтинга, корпоративных финансов, управления рисками и консультирования по вопросам налогообложения и права, использующая профессиональный опыт около 3 000 сотрудников в 16 офисах в 10 странах региона. Завоевав репутацию одного из лучших работодателей за реализацию инновационных программ в области развития кадровых ресурсов, «Делойт», СНГ прилагает все усилия, чтобы способствовать успеху своих клиентов и сотрудников.

Успешный девелоперский проект какой он?

ПросмотровPвсего:P573; сегодня:P1.

видеоматериалов:

Сегодня понедельник, 04.02.2013, в канале:

Новостипредприятий и организаций

Успешный девелоперский проект какой он? - RICS - пресс-релиз